Inco planeja captar R$ 100 milhões em novas ofertas em 2021

Danylo Martins | Finsiders

Imagine investir em um residencial sem precisar comprar o terreno ou as cotas de um fundo imobiliário (FII). A fintech mineira Inco quer facilitar o acesso de brasileiros a investimentos em imóveis, com ofertas que permitem aplicações a partir de R$ 1 mil, num modelo de investimento coletivo.

No apagar das luzes de 2020, a empresa levantou sua primeira rodada de investimento, de R$ 1,25 milhão, num aporte liderado pela Bossa Nova Investimentos, acompanhado por uma butique de investimentos de BH e dois conselheiros da startup, conta à Finsiders Daniel Miari, cofundador da Inco, fundada em 2018.

Com mais de 40 operações finalizadas em sua plataforma, R$ 45 milhões captados e mais de 1.500 investidores ativos, a Inco planeja captar entre R$ 100 milhões e R$ 150 milhões em 2021. Para se ter uma ideia do crescimento, a startup começou 2020 com R$ 9 milhões captados. “Os investidores vão recebendo todo mês, vão aumentando aportes, ampliando confiança”, diz Miari, antecipando que a empresa deverá criar outros tipos de ofertas.

“Estamos criando outras ofertas de crédito, com garantia real.”

Segundo o empreendedor, o diferencial da plataforma para os concorrentes é o foco no crédito e a análise criteriosa e seletiva das ofertas que serão disponibilizadas aos investidores. Não à toa, a taxa de aprovação de projetos na Inco é de 7,5%. Ou seja, a cada cem que chegam para a análise, passam pela triagem menos de oito.

As captações costumam ter prazo entre 12 e 18 meses, para projetos com Valor Geral de Vendas (VGV) entre R$ 20 milhões e R$ 70 milhões, com foco no segmento Minha Casa, Minha Vida. “Normalmente, tem buraco entre lançamento comercial e assinatura com a Caixa. E legal é que tem previsibilidade maior.”

A rentabilidade média das operações fica em torno de 13,4% ao ano — nada mau para uma Selic de 2%, né? Para alinhar interesse com os investidores cadastrados na plataforma, a fintech entra como investidora de todos os projetos, segundo Miari.

O perfil do investidor é formado por pessoas entre 30 e 35 anos, que querem começar a aplicar em imóveis. Ainda assim, a plataforma reúne investidores com R$ 5 milhões aplicados, exemplifica o empreendedor. Como todo e qualquer investimento de risco mais elevado, a recomendação é aportar um pequeno percentual da carteira.

Hoje, a Inco atua como atua como correspondente bancário da BMP Money Plus e do Banco Topázio, que fazem a emissão das CCBs. As operações são formalizadas pelo modelo OAV (Operação Ativa Vinculada), usada normalmente pelas fintechs que atuam com P2P lending no Brasil e ainda não têm uma SEP constituída. Para 2021, a fintech não descarta pedir autorização para virar uma SEP, diz Miari.

“Além de capital, precisa ter estrutura maior. Para fazer sentido, precisa ter volume financeiro que faça sentido.”

O crowdfunding imobiliário deu os primeiros passos no Brasil em 2015, com a Urbe.me, primeira plataforma a atuar com esse modelo no país. Em seu site, a fintech diz ter feito mais de 50 rodadas de captação, com mais de R$ 65 milhões investidos e soma mais de 5 mil investidores ativos. Em agosto de 2018, nasceu a Glebba, cujo foco é o mercado de loteamentos. De lá pra cá, a startup captou R$ 9,85 milhões, informa em seu site.

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